为依法规范和加强莲都区住宅小区消防设施管理，预防和减少火灾危害，保护人身、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《浙江省消防条例》《丽水市物业管理条例》等有关法律法规和《国务院办公厅关于印发消防安全责任制实施办法的通知》《浙江省高层建筑消防安全管理规定》《丽水市消防安全责任制实施办法》《丽水市物业专项维修资金管理办法》等文件精神，制定本指引。

一、管理职责

（一）属地管理职责

1.乡镇人民政府、街道办事处

（1）确定负责消防工作的机构和人员，将住宅物业消防安全管理纳入基层社会治理和网格化综合管理范围。

（2）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

（3）指导、支持和帮助村（居）民委员会开展群众性的消防工作。

（4）按照区政府及其有关部门的部署和要求，对高层建筑组织开展消防安全专项治理和检查，督促消除火灾隐患。

（5）督促和指导未委托物业服务人进行管理的高层建筑有关业主、使用人确定统一管理机构。

（6）指导老旧住宅区成立业主组织，并选聘物业服务人或者开展自行管理；无法选聘物业服务人或者开展自行管理的，由乡镇（街道）或者受其委托的村（居）民委员会组织实施消防设施管理、秩序维护等服务，所需费用由业主承担。

2.村（居）民委员会

（1）协助乡镇（街道）做好物业管理有关工作，指导和监督业主大会、业主委员会履行消防安全责任。

（2）负责未聘请物业服务人且未成立业主委员会的住宅小区消防安全日常管理和共用消防设施、器材的维护，并按要求对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测。

（3）确定消防安全管理人，制定防火安全公约，进行防火安全检查，组织开展群众性的消防安全宣传教育。

（4）协助乡镇（街道）和消防救援等有关部门进行消防安全检查，及时报告火灾隐患。

（5）协助消防救援等有关部门开展火灾扑救、火灾现场保护和火灾事故处理中的消防设施管理工作。

（二）相关部门的管理职责

1.建设部门

（1）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

（2）负责指导、督促物业服务人按照合同约定做好住宅小区共用消防设施的维护管理工作，并指导业主依照有关规定使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施进行维修、更新、改造。

（3）会同区财政等部门按照职责分工，具体负责各自管理区域内的专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

（4）依职责登记、受理消防安全违法行为和公共消防设施不能正常使用等情形的投诉、举报，并按规定进行实地核查。

2.消防救援部门

（1）依法履行综合监管职责，对住宅物业有关消防安全管理法律、法规、规章的实施情况开展监督检查，对监督检查中发现的住宅物业消防安全问题，应当督促整改。

（2）协助应急管理部门向区政府书面报告本地区存在影响公共安全的重大火灾隐患。

（3）依职责登记、受理消防安全违法行为和公共消防设施不能正常使用等情形的投诉、举报，并按规定进行实地核查。

（4）加强消防法律、法规、规章及消防安全技术、知识的宣传教育。

（三）业主及管理单位的管理职责

1.业主

（1）遵守管理规约、业主大会议事规则。

（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（4）按规定交纳物业专项维修资金，承担消防设施维修、更新和改造的相关费用。

（5）配合物业服务人或者管理单位做好消防安全工作。

（6）做好自用房屋、自用设备和场地的消防安全工作，及时消除火灾隐患。

2.业主大会、业主委员会（物业管理委员会）

（1）组织和督促业主遵守消防法律法规，监督管理规约约定的消防安全事项的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止。

（2）监督物业服务人落实消防安全防范服务工作，并在物业交接时做好资料保管及移交。

（3）与村（居）民委员会相互协作，共同做好住宅物业的消防安全工作。

（4）配合村（居）民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持村（居）民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督。

（5）依据消防法律法规、消防技术标准及专项维修资金管理的相关法律法规，申请使用物业专项维修资金对共用消防设施进行维修、更新。

（6）实行自我管理的住宅小区，由业主委员会负责消防安全日常管理和共用消防设施、器材的维护。

3.物业服务人（包含物业服务企业、专业单位和其他物业管理人）

（1）制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，确定各级各岗位消防安全责任人员，建立志愿消防队伍或微型消防站，制定并落实管理区域的消防安全制度和操作规程。

（2）承接物业时，对共用消防设施、器材和消防车通道、消防车登高场地等进行查验，并接收建设单位或业主委员会提供的共用消防设施设备清单和设施设备安装、使用、维护保养等有关资料。

（3）配合村（居）民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项。

（4）组织对本单位员工进行消防安全培训，开展消防安全宣传教育，指导、督促业主和物业使用人遵守消防安全管理规定。

（5）开展防火巡查、检查，及时消除火灾隐患；不能及时消除的，应当报告消防救援部门。

（6）对共用消防设施、器材和疏散通道、安全出口、消防车通道、消防车登高场地按照规定进行维护管理。

（7）制定灭火和应急疏散预案，定期开展演练。

（8）落实消防控制室管理制度，发现火灾及时报警，积极组织扑救，并保护火灾现场，协助火灾事故调查。

二、资金来源

保修期内，由建设单位承担物业的保修责任。正常使用条件下，消防设施设备的物业保修期限不低于2年，保修期限自物业交付消费者之日起计算。

保修期满后，需要进行大修、中修或者更新、改造的，相关费用按照规定可在物业专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业服务人与业主方应当在物业服务合同中明确消防设施维修维护等费用的结算方式和收费标准，提供共用设施设备日常管理和维修养护等服务内容。

物业专项维修资金不足以支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊，也可从小区公共收益中列支。

三、消防设施“应急维修”程序

（一）办理条件

1.消防救援部门在消防监督检查过程中发现消防设施故障、消防器材不符合标准或者未保持完好有效，并出具整改通知书的。

2.物业服务人或业主委员会发现消防设施故障、消防器材不符合标准或者未保持完好有效，向消防救援部门提出申请，经消防救援部门核实、出具整改通知书的。

（二）相关流程

1.物业服务人收到消防救援部门出具的整改通知书后，应立即采取应急防范措施（如临时设置警示标识、配备应急消防器材），并同步报告业主委员会或村（居）民委员会。由业主委员会或村（居）民委员会作为项目实施单位，或书面委托物业服务人作为项目实施单位。

2.项目实施单位及时聘请专业的社会消防技术服务机构对消防设施设备进行检测评估，并出具评估报告和消防设施维修方案。视情邀请第三方机构组织专家对维修方案进行合理性技术审查，并出具技术审查意见，社会消防技术服务机构根据审查意见优化维修方案。社会消防技术服务机构和维修施工单位不得为同一家机构。

3.有业主委员会的，项目实施单位将维修方案报业主委员会确认后公示；无业主委员会的，报村（居）民委员会确认后公示。公示无异议后，依法择优选聘具备消防设施施工资质的单位、监理单位及造价机构，签订正式协议，开展应急维修。

4.项目实施单位可以持消防救援部门出具的整改通知书、物业专项维修资金使用预拨申请表、社区（业委会）申请书或委托申请书、物业服务合同、物业专项维修资金使用方案公示表、施工合同等资料，向区建设局物业管理中心申请拨付。

5.维修工程竣工后，项目实施单位应组织进行项目竣工验收和结算审核，竣工验收单应包含施工单位、项目实施单位、委托单位、建设、消防救援等单位（部门）的验收（复查）意见。

6.经验收（复查）合格后，项目实施单位持物业专项维修资金使用竣工验收单、结算审核报告、发票等有关资料，向区建设局物业管理中心申请物业专项维修资金尾款拨付。

7.物业专项维修资金拨付完成十五日内，项目实施单位应当将维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公布。

8.业主委员会、村（居）民委员会未及时维修或未委托物业服务人及时维修的，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知其限期维修；逾期未修缮的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织代为修缮，维修费用由相关业主共同承担，可以在物业专项维修资金中列支。

四、保障机制

（一）建立联动协作机制。在排查检查中，发现有住宅小区消防设施系统无法正常运行的，属地乡镇（街道）和建设、消防救援部门应加强衔接联动，及时将有关情况通报各方，并视情召开专题会议研究解决具体问题。属地乡镇（街道）在组织代为修缮工作中，建设、消防救援部门要积极支持工作并提供物业专项维修资金申请、消防技术服务等业务指导。

（二）完善物业管理联席会议制度。依托莲都区物业管理联席会议平台，建立协调会商机制，协调处理物业消防安全管理中的普遍性问题和热点难点问题，会商研讨整改的主体、程序、资金等业务问题，协商解决有关管理、技术和法律适用问题。对发现的重大消防安全问题，专题研究案情，组织协调推进信用惩戒、联合执法、重大火灾隐患挂牌督办等工作。

（三）建立特邀调解员制度。乡镇（街道）和建设、消防救援等部门应明确不少于1名熟悉法律法规、具有一定调解工作经验的人员作为特邀调解员。对住宅小区内消防设施维修改造纠纷，要充分发挥业主自治功能，由业主委员会先行组织业主和物业服务企业协商解决；业主委员会组织协商不成的，按需组织特邀调解员介入召开调解会议，确保问题有效解决。

本指引自2026年3月28日起施行。

关于印发《莲都区住宅小区消防设施管理指引》的通知.pdf