社区和物业是相互依赖，相互促进的关系，物业作为住户、业主委员会或开发商以业主名义所聘请的独立公司，专门为住户、业主进行小区的日常管理工作，按法律意义上看，物业是社区的得力帮手，协助治理小区，开展设施设备的维护工作，是社区工作不可或缺的一环，在没有物业管理的小区，社区就要行使治理小区和设施设备维护的工作。在实际情况中社区和物业的关系非常尴尬，例如在疫情期间，大多数物业主动、积极配合社区开展防控措施，也有部分物业并不主动配合，给社区的相关工作开展产生了阻碍，最后由业委会中的党员同志号召小区内志愿者自行管理。在同等类型工作中，物业不配合社区开展相关工作的案例比比皆是，物业在对社区工作中常用的一句话是“我是受雇于业委会的不是社区的，无需听社区差遣”，但相关工作考核中社区为第一责任单位，要在小区内完成的相关工作，业委会及物业都不积极配合的情况下，相关政令无法通达，换句话讲，物业不办事责任全在社区，社区要办事物业不配合。

物业企业管理“标准不一、机制不全、落实不严”，物业经营性收益、专项维修资金使用等情况物业企业遮遮掩掩不公开，甚至有些物业长期霸占小区经营性收入，占用公用车位进行收费等等，让小区物业与业委会矛盾重重。

产生以上问题的主要根源在于社区对物业没有任何权力，在需要物业配合的地方只能晓之以理动之以情，不能像环卫一样，社区拥有监督打分的权力，虽然打分并不是最终手段，但至少在监督上还是有效的，具体分析如下：

首先，在管辖权力上，社区管理的范围更大，管理面更广，包含了物业管辖的相关内容，但是社区对物业无实质的管辖权力，对物业公司的监管和管辖权力在建设局的物业管理中心。形成了“多头管”的显现，一方面建设局在行政上为直接管理单位，负责对物业公司的资质进行管理，但在实际运营过程中并无管理；另一方面业主委员会为直接雇主，但也仅限于雇主，在运营过程中的监管力度不大，也没有相对的权力，稍有不慎就是对簿公堂，面临法律纠纷；再则，在表象上物业是社区治理的得力助手，是以小区为单位的管理机构，但物业为公司性质无行政管理能力，却处处干预社区的行政管理，需要互相妥协。最终让物业变成“多头管，多头都不管”“业主意见多，思想难统一，物业野蛮管理”等现象，不仅损害了业主的利益，也让社区治理产生了一个顽疾，物业公司成为业委会频繁信访的尴尬主体。

其次，从法律关系来看，业委会与物业管理企业是委托者和受委托者关系，是聘用和受聘的关系，业委会有决定委托或不委托的权力，反之物业也有接受和不接受的权力，两者无隶属关系，不存在领导和被领导的关系，也不存在管理和被管理的关系，业委会是根据自身的需求选择物业企业，这种关系不管在法律上还是经济上都是平等自愿和公平的，现实工作运作中，二者关系并非如此简单，通常情况下很难实现二者权力与义务的平等与合作关系。特别是当物业企业受聘于房地产开发商时，常常容易忽略业主的利益，物业企业为了维护开发商或自身利益，总是阻挠业委会的成立，妨碍业务会的工作，使得业委会的利益得不到保障，另外每个物业企业有自己的核心管理标准和模式，不同物业企业的管理模式和标准并不统一。业委会只能通过物业管理服务合同对物业公司进行法律约束，但无法领导或指示物业公司履行其他职责。另一方面，小区业委会相对较为松散及管理能力较弱，部分业委会为了规避自身的责任，自动放弃业委会的职责，将小区的管理和建设全部依靠物业企业，视物业企业是万能的，虽然业委会负责人受到社区的监督，但无实质性监督和管理内容，部分业委会为人操控，有失公责，徇私舞弊，社区也无法直接监管业委会，致使业委会无法有效管理物业，甚至出现双方对薄公堂时社区第一时间要进行调解，服务于两头。

第三，物业企业是以经济利益为第一导向，缺乏健康发展，在市场经济利益的驱动下，业委会的成立及愿望总是希望代表业主要求支付最小的成本获取效应最大的服务，而物业公司总是希望投入最少的成本获取最大的利润，两者目标的产业无疑会产生摩擦甚至是矛盾，社区在面对两者矛盾的时候变成夹心饼干，在无任何管辖和监督权力的情况下，社区工作非常容易让双方产生不服气现象，以至于物业企业在面对能力较弱或矛盾较大的业委会之后，敢于直面社区，社区对物业在管辖上无权力外，监督上也无计可施，处境相当被动。

为改变社区与物业的关系，加强社区对小区及物业的行政能力，提升和谐小区创建的水平，我们建议：

一、梳理社区、业主委员会和物业公司的关系，监管聚力，实施分类管理的规范化管理体系文件，针对物业管理区域划分不合理、部分物业管控无力等问题，建立“专业化物业、社区化准物业”的分类管理模式，修正社区与物业公司的管理关系，社区获得业委会授权，对物业服务水平进行考核；

二、建设局物管中心适当赋予社区对物业公司的监管权限，例如年度考核评分打分权限，级别评审建议等，制定业委会标准化建设的规范化文件，建立业委会坐班接待、经营性收益管理、物业专项维修资金使用等标准化工作机制，由社区对业委会的工作进行指导及监督；

三、加强社区对业主委员会自治组织的专业化引领建设的专业能力，作为物业公司的直接雇主，业委会在与社区的管理职能中也应当有所提升，建立三级议事平台，破解多方主题调动难，形成社区、业委会、物业企业协同共治的微循环和责任闭环。

最后，小区是业主的家，物业管理业主的小家，社区管理的是业主的大家，只有三方和谐共处，共同协作才能把大家和小家都照顾好，都管理好。物业企业监管权限的下方并不是扩大社区的权力结构，而是在监管和协调过程中能掌握有效工具，规范物业企业的行为，调和物业企业与业委会之间的矛盾，特别是受雇于开发商的物业企业和业委会尚未建立的小区物业企业管理上，社区拥有一定的话语权和行政能力。相信，未来的物业管理水平会更上一层楼，社区和物业之间的矛盾也会逐步缓和，在社区综合治理上，物业也将发挥出得力助手的英雄本色。