丽水撤地设市后，市委市政府加快了建设丽水成为浙西南中心城市步伐，积极促成各项投资优惠政策，加大投入，同时丽水市区经济也得到了快速发展，推动了丽水市区房地开发经营业规模不断扩大、实力不断增强，房地开发经营业在经济社会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视。本文通过2013年全国第三次经济普查的相关资料及对有关部门和企业的相关统计调查，就丽水市区房地产开发经营业的发展规模和效益，以及房地产开发企业的困难和问题加以分析，谈几点看法。

一、市区房地产业快速发展的基本原因

2000年丽水撤地设市后，完善城市功能建设已成为政府工作的重点之一，丽水市委市政府积极做好土地的前期开发整理，如期提供充足的土地资源供应市场，积极为房地产企业提供优质服务，这是加快市区房地产企业发展的重要条件之一；丽水市区是丽水的政治、经济、文化中心，区位的特点，显示了人口集聚效应，周边县市居民、乡村居民，向丽水市区实现快速集聚；房改政策驱动给市区房地产业带来了具大的房地产消费需求。1992年我国房改政策全面启动，住房公积金制度全面推行， 1993年“安居工程”开始实施， 1998年，国家出台城镇住房制度改革政策，取消了实行多年的住房实物分配制度。随着住房制度改革的不断深化，城镇居民住房性质由纯福利性的单位分房到单位集资房、房改房，再到市场化的商品房，居民住房消费观念逐步转变，市区房地产市场发展也随之进入黄金时期。丽水市区建城区面积从2000年的9平方公里扩大到2013年的33.33平方公里，扩大了2.7倍。

二、主要特点分析

（一）、房地产投资规模、销售规模不断增大，增速保持波动快速增长，投资结构不断调整，综合实力明显增强，市区房地产开发经营业在经济社会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视。

1、房地产投资总量居全市第一，增幅排名第五位。2013年丽水市区房地产投资49.48亿元，同比增长42.9%，占全市房地产投资的41.6%，比全市平均增幅高3个百分点，增幅高于上年同期7.1个百分点，商品房销售面积为51.82万平方米，比去年同期增长81%。

全市增幅居前的县市区依次是：丽水市区、遂昌县、丽水经济开发区、景宁县、丽水市区分别是315.7%、238.9%、156.3%、105.5%、42.9%。

全市投资额靠前的县市区依次是丽水市区、缙云县、青田县，分别完成49.48亿元、20.15亿元、13.15亿元。2008—2013年丽水市区房地产投资额分别是：15.69、24.12、28.08、26.61、34.62、49.48亿元。

2、丽水市区房地产投资增速保持波动快速增长。2013年，丽水市区房地产开发投资49.48亿元，比上年增长42.9%。2009-2012年丽水市区房地产开发投资分别增长53.8%、16.4%、-5.3%和35.8%，2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金来源。为遏制房价过快上涨，2010年起中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。

3、房地产供给规模有所扩大、商品房销售情况较好。2013年，丽水市区房屋施工面积260.5万平方米，比上年增长1.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋施工面积分别为204.9、0.9、10.0和44.7万平方米，增长6.6%、-51.1%、-25.5%和-8.9%；丽水市区房屋竣工面积25.9万平方米，减少35.4%，其中住宅、办公楼、商业营业用房及其他房屋竣工面积分别为16.7、0、0和9.2万平方米，增长-43.8%、***、-100和9.3%。

2013年，在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，三、四线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势。丽水市区商品房销售面积51.8万平方米，比上年增长81%。其中，住宅销售面积增长62.7%，办公楼增长13.6%，商业营业用房增长250.1%，其他房屋增长264.6%。2013年，丽水市区商品房销售额47.5亿元，比上年增长51.3%，其中，住宅销售额增长41.1%，办公楼销售额增长减少16.3%，商业营业用房销售额增长增长189.1%，其他房屋销售额增长增长231.9%。

4、丽水市区房地产投资开发结构调整明显。受市区商品住宅卖方市场有力拉动，2013年丽水市区住宅投资和商业营业用房比重有所上升。全年住宅投资414990万元，比上年增长56.9%；办公楼投资1309万元，比上年减少67.2%；商业营业用房投资31549万元，比上年增长114.8%；其他房屋投资46977万元，比上年减少25.5%。住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资、其他房屋投资占房地产开发投资的比重分别为83.9%、0.3%、6.4%和9.4%，与2008年第二次经济普查相比，住宅投资和商业营业用房比重有所上升，其中住宅投资提高3.2个百分点；而办公楼和其它用房比重有所回落，其中其他房屋回落2.9个百分点。

表15-2　丽水市区房地产开发投资结构主要经济指标

5、房地产开发企业综合实力明显增强

2013年末，丽水市区一级资质房地产开发企业3个，与第二次经济普查个数持平；二级资质开发企业9个，比第二次经济普查增加2个，增长28.6%；三级资质开发企业13个，比第二次经济普查减少6个，减少31.6%；四级资质开发企业3个，比第二次经济普查减少4个，减少57.1%；暂定及其他资质开发企业33个，比第二次经济普查增加8个，增长32%，暂定及其他资质开发企业主要来自外地上市公司及股份合作企业，他们资金实力特别强大。

（二）、企业利润总额基本稳定，但企业经营成本偏高特别是土地成本高企限制了企业的赢利空间

2013年丽水市区联网直报房地产企业利润总额2.24亿元，与第二次经济普查利润总额亏0.85亿元比，出现了较大的好转。2013年丽水市区联网直报房地产企业营业收入29.11亿元，营业成本22.55亿元，占利润企业营业收入的77.3%，丽水市区房地产开发经营企业利润率是7.7%。

横向比较看：2013年全市及各县市区房地产企业赢利的有：丽水市区、青田县、龙泉市、庆元县、丽水经济开发区、遂昌县，利润总额分别是：22371、11387、5425、1662、974、970万元，另外有4个县市区出现亏损，丽水市区房地产企业利润总额最大（分县市区主要经济指标见下表）。

1、资金压力较大，利息成本较高。据对丽水市区部份房地产企业的调查了解：丽水市区房地产企业资金来源中：民间借贷资金、信托投资融资比例较高，其利息高达月息1.5分，成为房地产企业成本压力最大的因素之一。数据显示：2013年市区房地产企业财务费用达6611万元，其中利息支出4240万元；合计本年资金来源61.8亿元，其中银行贷款7亿元，借入资金10亿元，借入资金占本年资金来源的16.2%。

2、房地产会计制度的特殊性很大程度也影响到企业当年利润总额。2013年市区房地产开发经营企业已入帐的商品房销售收入29.0亿元，但实际商品房销售额达47.5亿元，尚有18.5亿元销售收入没有结转入账，而销售费用和管理费用是没有跨年度的。

3、土地成本高影响到企业的赢利空间。据对市区一家大型房企的调研数据显示：每平方米的房屋开发成本中土地成本是5000元，建安成本是4500元，财务成本在2000元，还有税金、管理费和销售费用等等，开盘价在15000元每平米，土地成本占房价的33%，企业赢利也不大。

三、扩大市区房地产业开发经营投资规模、提高企业经济效益的优势与瓶颈分析

（一）主要优势：

一是区位优势和土地资源珍贵优势明显。丽水作为浙西南中心城市，又是生态旅游城市，是休闲居住之首选，居民购房欲望比较强烈，房屋的增值保值趋势相对稳定；独特的地理环境确保市区房产之珍贵，市区可供开发的土地稀少，须大力推进旧城改造获取土地，这与金华、绍兴等市所处的平原地带比，房地产市场更显其稳定性。

二是公积金政策优势和房地产开发企业开发团队优势明显。公积金存入的金额不断提高，范围不断扩大，增大增强了购房群体的购房能力和范围，为市区房地产市场提供源源不断的客户群体；2013年末丽水市区房地产开发企业队伍强大，现有开发企业61家，资产合计274.8亿元，平均每家4.5亿元。

（二）主要瓶颈：

一是资金成本居高不下，影响了市区房地产市场的健康稳定发展。目前市区房地产企业民间集资比例较高，资金成本压力很大，有的企业分公司很多，有跨县市区，有跨地跨省的，丽水市区的集资款较多流出了外地，影响了市区房地产业的开发经营，个别单位集资款出问题，整个单位就瘫痪，又连琐影响到其它单位的正常运行，更加影响到部份集资居民亏损本金。

二是土地稀少困扰丽水市区房地产开发规模，影响企业的赢利空间。土地价格较高，增加了主营业务成本，赢利空间减少了。数据显示：2013年丽水市区房地产营业成本达22.55亿元元，占主营业务收入的77.5%。从市区房屋价格走势和房地产土地价格价格走势看：房屋销售价格2013年达较高水平。

从国市土局了解：2013年市区出售两块地，合计面积56690平方米，出售金额60000万元，平均每平方米10588元，土地价格为连续走高态势，这在一定程度上缩小了房地产企业的赢利空间。

四、扩大市区房地产业开发经营规模，提高企业经济效益再创新篇之我见

2013年丽水市区房地产投资规模稳定发展，经济效益基本稳定，但也有部份房地产企业因土地价格连续走高、融资难等因素的影响出现亏损在等待观望，如何做大做强丽水市区的房地产开发经营，提高企业的经济效益，推进丽水市区房地产开发经营业的健康稳定发展，本人谈几点看法。

看法一：拓展融资渠道，增强房企综合实力。大力拓展多种融资渠道，特别是银行贷款、信托投资等，杜绝民间高息集资，大力推进本土企业抱团开发，增强房地产企业综合实力：同时大力引进外来优质企业，特别是资金上有优势的企业，不断改善提高丽水市区房企队伍的开发实力。进一步拓展各层次楼盘的开发，满足多层次消费需求。

看法二：稳定土地供应价格、缩短各项审批手续。对旧城改造拆迁房屋价格要与商品房价格相协调，拆迁房屋价格不可太高过同期同地段的商品房价格，减少拆迁成本，新出让地块政府要出台更多优惠让利政策，刺激开发商的开发热情；应该缩短公积金的贷款审批时间，减少开发企业费用成本支出；目前丽水市区从拿地到开发需时间6个月到一年，企业反映太长，应该减少环节缩短审批时间，也可以减少开发企业的资金成本。

看法三：大力拓展农村房地产市场。丽水乡村山青水秀，近几年政府的大力投入，农村面貌焕然一新，特别是古堰画乡、东西岩等景点房地产增值想象空间大，可以合理布局开发农村房地产资源。

看法四、调整房地产户型结构，加大90平方米以下房屋开发比例。要根据丽水实际，一方面，适当增加小户型开发比例，以保证中低收入人群的购房和保障性住房的需要。另一方面，要严格控制大户型（别墅类）的开发比例，近些年，市区大户型（别墅类）住房增长较快，与丽水多数居民实际承受能力有些脱节。要注意防控，促进丽水市区房地产开发经营业的稳定、健康发展。

注：本文数据为经普数据，不包括水阁开发区。