近日，《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》和《丽水市区江滨区块旧城改造集体所有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》（以下都简称《实施细则》）经市政府第35次常务会议审议通过，正式发布实施。
江滨区块旧城改造项目是丽水市区迄今为止最大的旧城综合改造项目，总改造用地面积47.5万平方米，其中拆迁房屋建筑面积33.88万平方米，涉及住户3452户。此次公布的拆迁补偿安置方案，与众多被拆迁人的切身利益直接相关。面对广大市民密切关注的热点问题，本报记者采访了市区旧城改造指挥部相关负责人，对拆迁补偿安置方案作了详细解读。
补偿方式：被拆迁人可自行选择
在江滨旧城改造区块，如果你的住宅即将被拆迁，是国有土地的，将可以选择货币补偿和产权调换两种方式中的一种进行补偿；是集体所有土地的，则可以从货币安置、公寓安置、迁建安置、产权调换等四种方式中进行选择。
根据《实施细则》的规定，位于江滨区块旧城改造规划范围内的国有土地房屋，房屋拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被拆迁人自行选择具体补偿方式。被拆迁房屋的建筑面积按照房屋所有权证书或其他合法有效凭证记载的建筑面积计算。
其中，被拆迁房屋货币补偿金额以房屋拆迁许可证核发时点的房地产市场评估价格确定拆迁区块的比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修及环境等因素评估确定。
实行产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价，被拆迁房屋和安置用房的价格采取相同方法、标准评估确定。
对于这一区域内的集体所有土地房屋，住宅房屋的被拆迁人可以从货币安置、公寓安置、迁建安置、产权调换等四种方式中选择一种安置方式（细则另有规定的除外）；拆迁工业用房，被拆迁人可以选择货币安置或产权调换；拆迁商业用房，被拆迁人可以选择货币安置或产权调换。
选择货币安置的，市场比准价以《征收土地方案公告》发布时点的房地产市场价格评估确定。被拆房屋的建筑面积和用地面积按照房屋所有权证书和土地使用权证书或其他合法有效凭证记载的建筑面积和用地面积计算；双证不符或尚未登记的，由市国土行政管理部门会同市建设行政管理部门经实地踏勘后以联席会议的形式确认。
货币补偿：另增20%或10%的补贴
房屋拆迁过程中，如果你选择了货币补偿，根据《实施细则》的规定，在评估价的基础上，你还可以获得另外增加的补贴。
对国有土地的住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，被拆迁房屋以房地产评估机构评估确定的价格进行补偿。房屋补偿款部分（不包括装修、附属物等其他款项）另增加20%的补贴。
根据评估机构确定的江滨区块住宅拆迁比准价格为8809元/ 平方米（砖混二等、全新），同类结构的被拆迁房屋选择货币补偿的，增加20%补贴后，可达1万元/平方米左右，高于市区今年上半年新建住宅商品房销售均价8458元/平方米。
对持有房屋所有权证、土地使用权证、营业执照、税务登记证等合法有效证明的国有土地商业用房，被拆迁人选择货币补偿的，按商业用房市场评估价进行补偿，并另增加20%的补贴（不包括装修、附属物等其他款项）。
不具备市场比较法评估条件的生产企业用房及仓储、办公用房等其他非住宅房屋，可采用成本法或收益法评估方法进行评估。选择货币补偿的按补偿价（不包括装修、附属物等其他款项）增加10%的补贴。
此外，对集体所有土地性质的被拆住宅及商业用房，货币安置时按市场评估价给予补偿，并给予被拆迁人市场评估价20%的奖励。集体土地的工业用房拆迁，货币安置价格按其房屋重置价结合成新及土地评估价之和给予补偿，并给予被拆迁人两者之和10%的奖励。
产权调换：就近安置＋异地安置
市民李先生在江滨旧城改造区块拥有一套建筑面积107平方米的国有土地住宅，如果他不愿意以货币补偿的方式安置，将可以选择进行就近产权调换或异地产权调换。选择产权调换的，被拆迁住宅房屋面积大于选择安置房屋面积时，抵扣安置房套型面积后剩余面积部分（抵扣面积必须足额），可以实行货币补偿。
在拆迁改造的区块内专门建设安置房进行安置，这在市区旧城改造历史上还是第一次。据了解，此次江滨区块旧城改造首次提出了全部满足回迁安置的要求，真正体现了江滨区块旧城改造改善老百姓的居住环境、条件和质量的目的。
就近安置房地点在市中医院南侧地块、丽水中学东侧地块，交房时间定为三年，已经通过招标确定规划建设方案，总建筑面积达18万平方米，安置房套数2000多套，可以满足就近回迁安置的需求。
如果有许多被拆迁人和李先生一样选择就近安置，导致房源不足时，政府将回购改造区块内的商品住宅一并进行安置。
这一地块的安置房均为高层、小高层建筑，其套型为45 平方米、60平方米、75平方米、90平方米、105平方米、120平方米、135平方米、150平方米八种。
《实施细则》规定，高层、小高层安置的，另增加15平方米或15%的安置面积, 比原政策规定的高层、小高层增加10平方米的标准提高不少。被拆迁人放弃增加15平方米或15%的安置面积，直接按被拆迁住宅房屋面积选择相应套型的，一次性奖励5万元（就近安置房45平方米以下的被拆迁人不享受此奖励），在安置房交付时一并结算。
被拆迁房屋和安置用房分别按评估价格计算并结算差价，多还少补；高层、小高层安置的，其安置房公摊面积部分的60%为政策赠送（即无偿供给）。安置用房价格给予8%的优惠。据了解，如就近产权调换，安置用房优惠8%后的供应价格为8975元/平方米。
因此，如果李先生选择就近高层、小高层安置，他可享受的安置房面积为107×（1+15%）＝123.05平方米，可就近选择135 平方米的套型；或者，他也可以直接领取5万元的一次性奖励，按107平方米的安置房面积就近选择120平方米的套型。
被拆迁房屋面积在15平方米以下的可购买45平方米安置房一套；但被拆迁房屋面积加上30平方米（15平方米为高层、小高层的增加面积，15平方米为各档安置房的面积差），按上述办法结算外，再超出部分的面积按安置房交付时的市场价结算或按安置房评估价格优惠8%后的120%结算。为改善小户型被拆迁人的居住水平，被拆迁的小户型面积可与他人合并安置，即允许双方将被拆迁房屋面积与增加安置面积（指15平方米或15%）合并后再选相应套型安置。
如果李先生选择异地产权调换，则可以在欣苑或天宁拆迁安置小区进行安置。其中欣苑安置小区剩余套型的安置房为现房，用于江滨区块安置的约有500多套安置房；天宁安置小区的安置房原则上两年内安置，总共有614套。这两个小区的套型面积有36平方米、48平方米、60平方米、80平方米、100平方米、120平方米六种和部分顶层跃层房源，其中欣苑小区有80平方米、100 平方米套型的小高层，天宁小区有120平方米套型的小高层。
异地产权调换可增加20平方米的安置面积，即被拆迁房屋面积加上20平方米后在120平方米（含）以下的相应套型安置；被拆迁房屋面积加上20平方米后超过120平方米以上的，可选择两套以上安置房，但安置房总面积不得超过被拆迁房屋面积的120%。被拆迁人放弃增加20平方米或20%的安置面积，直接按被拆迁住宅房屋面积选择相应套型的，一次性奖励5万元（异地安置房48平方米以下的被拆迁人不享受此奖励），在安置房交付时一并结算。
选择小高层安置房的，可在多层房屋增加安置房面积的基础上再增加15平方米或增加被拆迁房屋面积的15%的安置面积后，选择相应套型的安置房。在房源允许的情况下，被拆迁人需扩大安置面积，由本人提出申请，经审核后，可在原安置套型的基础上高靠一档套型购买，高靠购买部分以安置房评估价格优惠8%后的120%结算。异地产权调换优惠8%后的供应价格为6540元/平方米。
承租公房：符合条件可先房改再安置
朱先生近年来一直租住在房管部门的直管公房内。因为江滨旧城改造，他租住的房屋这次将被拆迁。
市区旧城改造指挥部相关负责人表示，只要朱先生符合房改条件，他租住的房屋可以在实施房改购房后按居民私有房屋进行安置补偿。而朱先生是否符合房改条件，将由房改办进行审定。
根据《实施细则》，对房管部门的直管公房拆迁，如果房屋承租人不符合房改政策购房的，也未与房管部门达成解除租赁关系协议的，拆迁时实行产权调换；经产权调换的安置房，仍由符合现行承租条件的原房屋承租人承租，并重新签订房屋租赁合同。
此外，单位和企业的自管住宅公房原则上按上述规定办理，但国有和城镇集体企业改制中原单位自管住宅公房已有约定的，从其约定。针对这些房屋的拆迁补偿安置，市政府还将另行制定具体办法。
商业用房：对拆迁停业损失给予补助
罗先生在市区中山街南段拥有两间店面，共62平方米，目前正做着餐饮生意。在此次江滨区块旧城改造过程中，罗先生的这两间店面都将被拆，如果他不愿意选择货币补偿安置，可以要求进行产权调换，既可以选择在改造区块内的安置房，也可以选择其他现有安置房。
《实施细则》规定，商业用房选择产权调换的，被拆迁房屋面积与安置房面积相等部分按被拆迁房屋与安置房的市场评估价结算差价。安置房超过被拆迁房屋面积的部分，按安置房交付时的市场价或安置房市场评估价的120%结算。
罗先生的店面被拆迁后，还可获得因此造成的停业损失及临时安置过渡补助费补助，具体标准为拆迁商业用房市场评估价（不包括装修、附属物等其他款项）的3%/年，半年发放一次。选择货币补偿的，按上述标准给予6个月一次性补助。如果罗先生的两间店面市场评估总价为100万元，半年时间他将可得到1.5万元的补助。
此外《实施细则》还规定，被拆迁商业用房建筑面积小于20 平方米的，如要求就近产权调换，必须组合安置，组合后的被拆迁房屋建筑面积必须大于20平方米。商业安置房在房产登记时，作为共有产权发放房屋所有权证书。
1990年4月1日之前改变用途为商业用房并连续使用的，凭合法的营业执照、税务登记证、纳税发票，按商业用房补偿安置。1990年4月1日以后改变用途为商业用房并连续使用的，按原法定用途补偿安置后，根据改变用途的不同时间按被拆迁商业用房市场评估价的30%（1990年4月1日至2001年7月31日）或20%（2001年8月1日至拆迁公告发布的前两年）给予补贴，但原法定用途市场评估价加上住改店补贴之和，不能超过被拆迁商业用房的市场评估价数额。
对商业用房的面积，如果房产证、土地证注明用途为商业用房的，按房产证面积结合实际情况认定其商业用房面积。改变用途为商业用房的面积，原则按自然间结合进深认定。
困难家庭：拆迁补偿安置体现人性化
此次江滨旧城改造过程中，如果被拆迁人属于困难家庭，拆迁安置时将享受人性化的政策照顾。
《实施细则》规定，被拆迁人属于享受最低生活保障待遇的低收入家庭，其被拆迁私有住宅房屋建筑面积小于36 平方米（在本市规划区内有其他住宅用房的合并计算），并选择产权调换的，经房屋拆迁管理部门审查，在拆迁范围内公示及无异议的，可选择异地安置（欣苑、天宁小区）48平方米，或选择就近安置45平方米的安置房一套，互不结算产权调换差价。根据这一政策，如果一户享受最低生活保障待遇的低收入家庭只在江滨旧城改造区块内拥有一套23平方米的住宅，安置时他也可以直接就近选择一套45平方米的安置房或异地选择一套48平方米的安置房，而不用再另外补偿差价。
对江滨旧城改造区块内的其他城市低收入家庭或特殊生活困难家庭，并无其他住房的，《实施细则》规定，被拆迁住宅房屋选择产权调换但一时无力交清安置房差价款，可由被拆迁人提出申请及作出还款计划、出具承诺书，经批准后，实行“先入住缓交款”，安置房产权证暂不办理。
搬迁腾空：早签协议早搬迁都有奖励
对此次江滨区块旧城改造拆迁协议的签订及搬迁腾空，《实施细则》设定了三个时间段：第一年批次为2008年9月15日前签订拆迁协议，9月30日前搬迁腾空；第二批次为2008年9月16日至9月30日签订拆迁协议，10月1日至10月15日搬迁腾空；第三批次为2008年10月1日至10月15日签订拆迁协议，10月16日至10月31日搬迁腾空。
为鼓励被拆迁人积极配合江滨旧城改造，共建美好家园，《实施细则》专门设定了奖励机制，其中对住宅和商业营业房屋的拆迁，被拆迁人在规定的第一批次时间内签订拆迁协议的，按被拆迁房屋建筑面积给予80元/平方米奖励，按时搬迁腾空房屋并经验收合格交付房屋钥匙的，按被拆迁房屋建筑面积给予120元/平方米奖励；对生产企业用房及仓储、办公用房（含私人所有）的拆迁，被拆迁人在规定的第一批次时间内签订拆迁协议的，按拆迁房屋的建筑面积给予40元/平方米奖励，按时搬迁腾空房屋并经验收合格交付房屋钥匙的，按被拆迁房屋的建筑面积给予60元/平方米奖励。
第二批次签订拆迁协议或搬迁腾空的，按第一批次奖励标准的50%给予奖励。第三批次的将不予奖励。
选择产权调换的被拆迁人，将按照签订拆迁协议和搬迁腾空的批次时间，实行优先选房制度。同一批次的，先摇号产生抽签顺序号，再抽签确定选房顺序号。
