一、文件出台背景

莲都区政府为了进一步规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《浙江省农村住房建设管理办法》等文件要求，为加强农村村民建房管理，规范农村村民建房审批，提高土地集约节约利用水平，推进乡村振兴战略，修订《丽水市区农村村民建房审批暂行管理办法》十分必要。

二、主要内容及新旧政策对比

《莲都区农村村民建房审批暂行管理办法》是在《丽水市区农村村民建房审批暂行管理办法》的基础上进行修改的，主要内容由总则、建房条件、建房标准、公寓住房及住房用地的货币结算、建房审批、建设管理、法律责任和附件等八部分组成，由原文八章共33条变为八部分共31条，并调整了部分内容的先后顺序，本办法具体修订情况如下：

（一）修改的内容

第一部分总则：

（1）第一条法律依据为突出主要法律及规范性文件，进行简洁的方式进行表述，增加了《浙江省土地管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》，删除《浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法》；

（2）第二条明确了“村民”“农村宅基地”“农民住房”的具体定义。特别是“所称农村村民以下统称“村民”, 是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。”

（3）第三条增加了“引导村庄合理布局，促进产业人口集聚。根据乡村振兴战略规划对村庄分类和管理。”

（4）增加第四条“按照区级主导、乡镇主责、村级主体的原则，乡（镇）人民政府、街道办事处组建管理机构，落实宅基地专管员，界定工作职责，实行专人专岗专窗制度，建立村级土地协管员队伍。”明确了乡（镇）人民政府、街道办事处、区农业农村局、市自然资源和规划局莲都分局、区住房和城乡建设局等部门及村集体经济组织（村民委员会）的职责。

第二部分建房条件：

（1）第五条第二点“符合相关规划在原址拆、改建的；”修改为“符合国土空间、村庄等规划在原址拆、改建的；”明确了重点的相关规划；

（2）第五条第三点“旧村改造时原有住房属于拆除范围的”、第四点“整村下山搬迁异地安置的”整合修改为“因自然灾害、政策性搬迁、规划实施等原因需要重新选址建住宅的；”

（3）原文第七条改为第六条，第一点“原住房不符合土地利用总体规划和城乡规划，申请在原址新建、扩建的；”修改为“除实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请宅基地的；”

（4）第八条修改为“村民因灾毁、避险急需建房的，经规划选址后，可按照本办法规定的建房标准先行建设，但必须在灾情结束后6个月内申请补办有关建房审批手续，相关部门履行相应职责。”

（5）原文第十条改为第九条，第二点修改为“原有住房确系住房结构或文物保护等原因不能拆除的，在申请建房的同时将原有住房产权变更登记给所在的村集体经济组织；”将原文中的“村民委员会”修改为“村集体经济组织”。

第三部分建房标准：

（1）原文第十一条改为第十条，修改了建房户的概念“子女未达到法定结婚年龄的与父母认定为一户，子女达到法定结婚年龄的视同分户；夫妻双方单独立户的按一户进行计算；夫妻离婚超过三年或者未到三年一方已再婚的视同分户；法律、法规规定的其它情形。”该条修改主要是为了解决离异却因户籍制度改革无法分户，无法进行宅基地申请的情况。

（2）原文第十二条改为第十一条，完善了房改政策，包括购买房改房、集资房、限价商品房、安居房、解困房和微利房，经济适用房，领取经济适用房价差补助等。增加了未享受公寓安置、迁建安置政策，可以计入建房人数的非本村集体经济组织成员的配偶和子女。

（3）原文第十三条改为第十二条（二）修改为“原已领取独生子女光荣证未生育二胎的；”保留了原已领取独生子女光荣证的使用权益。

（4）第十三条增加了“村民家庭人员中有已享受房改政策或已享受公寓安置、迁建安置政策的；已享受无房户住房困难户安排公寓住房、国有划拨住宅用地的或是国家机关、事业单位在编人员、离退休人员的，该类人员其建房申请不予批准且不计入建房人数。”重点考虑严格控制农民建房审批的群体，节约农村宅基地指标。我区国家机关、事业单位在编人员、离退休人员都可以走房改政策。

（5）第十四条整条修改为“户籍制度改革前为非农户口的人员或者非本村村民在旧村改造连片拆除范围内依法拥有住房的，其住房拆除后可以参照所在地村民建房标准审批建房，建房人口数按家庭在册的实际人口数计算，不再享受第十二条增加人口的优惠政策。审批的住房建筑占地面积不得超过原有住房的建筑占地面积，剩余用地交还村集体经济组织统一处置。”

（6）第十五条增加了“ 建筑相关技术标准以经区政府批准的莲都区农房建筑风貌通用图集为依据。”

第四部分公寓住房及住房用地的货币结算：

（1）第十七条整条修改为“（一）公寓住房的供应价格分为优惠价、市场价两种，并根据层次、朝向进行调节。公寓住房优惠价按照市政府公布的标准执行，公寓住房市场价按照同类地段商品房市场价确定。（二）公寓住房按下列标准结算：1.公寓住房在享受面积标准内，按照安排公寓住房时的优惠价结算。2.超出享受公寓住房面积标准以外的部分，按照公寓住房安排时同类地段商品房市场价结算。”因宅基地审批实际工作操作中没有对公寓住房提供廉购价。（因廉购价是在拆除原有住房时安排公寓住房的供应价格方式，目前无房户、住房困难户的原有住房面积处置方式是在安排公寓住房时抵扣原有住房面积，未对原有住房进行拆除。）

第五部分建房审批：

（1）第十九条增加“乡（镇）人民政府、街道办事处建立一个窗口对外受理，多部门内部联动运行的农村宅基地建房联审联办制度，相关部门数据共享”的表述。

建房审批管理程序共有八个环节。包括建房申请、现场踏勘、联合公示、审核审批、放样验线、全程监管、竣工验收和档案管理，并压实村级主体责任，要求村级加强审核。

（2）原文中“建房申请”内容修改为“村民建房以书面申请或网上申请，向建房用地所在村集体经济组织或村民委员会提出申请。建房申请经村集体经济组织集体讨论通过，并将申请建房户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、住房用地位置与面积等情况在村公示栏内进行为期7日的公示。公示期满后无异议的，村集体经济组织签署意见并及时报送所在地的乡(镇)人民政府、街道办事处。”

（3）原文中“现场踏勘”内容修改为“乡（镇）人民政府、街道办事处接到村集体经济组织提交的建房申请材料后，应当在10日内牵头组织农业、自然资源、执法等工作人员到村民建房用地现场踏勘，确定建房位置，调查申请建房户的有关情况，并根据建房审批有关要求告知申请建房户需提供的相关材料。”

（4）原文中“联合公示”内容修改为“对于符合建房条件的，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织召开联审联办会议，对申请建房户的家庭人口结构、现有住房及其处置方式、住房用地位置与面积、拟建层数和高度等有关情况进行审核并在乡（镇）人民政府、街道办事处和村公示栏内进行为期7天的公示。”

（5）原文中“审查审核”改为审核审批，内容修改为“乡（镇）人民政府、街道办事处对符合条件、资料完整的建房申请，核准农村宅基地和建房（规划许可）审批表，在城市、镇总体规划建设用地范围内向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发建设工程规划许可证；在乡、村规划区建设用地范围内向申请人核发农村宅基地批准书和受托核发乡村建设规划许可证。建房用地涉及林业、水利、交通、电力等需经相关部门审批的，还应当报经相关部门批准。”

（6）原文中“放样验线”内容修改为“审批程序完成后，乡（镇）人民政府、街道办事处应当及时组织农业、自然资源、执法、村集体等相关人员对建房申请户的放样进行验线。验线通过后方可施工建房。”

（7）增加“全程监管”环节，内容为“建房村民应当将确定的基槽验收、竣工验收时间事先告知或者经由村民委员会告知乡（镇）人民政府、街道办事处。村民委员会对农村住房建设中的违法行为应当予以劝阻，并及时向有关部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处报告。乡（镇）人民政府、街道办事处应严格落实村民建房建筑放样、基槽验线、施工过程、竣工验收“四到场”制度，应当派员到场监督并形成记录。定期开展动态巡查，及时发现和依法处置宅基地相关违法违规行为。”

（8）原文中“竣工验收”内容修改为“房屋竣工后，申请户应该及时报到乡（镇）人民政府、街道办事处，由乡（镇）人民政府、街道办事处组织相关人员到实地进行竣工验收。通过验收的村民，依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。”

（9）增加了“档案管理”环节，内容为“乡（镇）人民政府、街道办事处负责将农村住房建设管理中收集的资料整理归档，参照城市建设档案管理规定和标准，加强农村住房建设档案管理并建立电子档案，并及时将审批情况报上一级农业农村主管部门备案。”

（10）原文第二十二条改为第二十条，内容修改为“林业、交通、水利、电力等法律、法规对农村村民建房用地另有规定的，从其规定。”

第六部分建设管理：

（1）第二十一条增加“农村村民因地质灾害避让搬迁、水库移民搬迁、土地整治等确需使用本村以外的农民集体所有土地建造住宅的，经安置所在地的农村集体经济组织有表决权的全体成员或者全体成员代表三分之二以上同意，可以依法申请使用安置所在地村宅基地。”明确了避让搬迁等形式后，农村村民建房宅基地的使用要求，根据浙江省土地管理条例第五十八条修改。

（2）原文第二十三条改为第二十二条，内容修改为“区住房和城乡建设局组织编制莲都区农村住房设计通用图集,并免费向村民提供。申请建房户不采用或者建房地块不适用通用设计图纸的，村民可自行委托有建设工程设计资质的单位或者符合相关规定的专业人员进行设计，设计图纸应符合规划条件和城乡风貌管控要求。”

（3）第二十三条增加“乡（镇）人民政府、街道办事处要组织对农房建设定期开展巡查监督，全程做好经批准的村民建房的监督管理，严格落实村民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场;对发现不符合审批要求建房的，依据相关法律、法规、规章处理。”

（4）原文第二十四、二十五条合并为第二十四条，内容修改为“申请建房户可以委托具有相应技能的农村建筑工匠（以下统称承建人）施工，并与承建人签订施工合同，明确双方的权利和义务；申请建房户自身具备相应建筑施工技能自行建房的除外。承建人必须严格按照批准的设计图纸施工，遵守施工操作规范，并依法对施工质量和安全承担相应责任。”

（5）原文第二十六条改为第二十五条，整条修改为“农房建设竣工后，由建房村民向乡（镇）人民政府、街道办事处提出竣工验收申请，由乡镇(街道)组织竣工验收。村民建房未经竣工验收或竣工验收不合格的，有关部门不得办理相关产权登记手续。”

（6）第二十六条增加“鼓励进城落户的农村村民，依法自愿有偿退出宅基地。退出的宅基地在符合国土空间规划的前提下，优先用于保障本集体经济组织成员的居住需求。农村闲置的宅基地在符合国土空间规划、用途管制和尊重农村村民意愿的前提下，经依法办理相关手续后，探索开展宅基地综合利用模式。严禁非法买卖或其他形式非法转让宅基地使用权。对非法买卖或其他形式非法转让宅基地使用权的，按照相关法律法规依法处置。”

（7）原文第三十条改为第二十七条，整条修改为“村民申请建房，有关部门依法应当收取的城市市政基础设施配套费等费用，必须严格按照省、市、区物价部门核准的收费项目和标准收取；不得收取法律法规规定之外的其他费用，违规收取费用的，按有关规定进行处理。”

第七部分法律责任：

（1）原文第二十七条改为第二十八条，整条修改为“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建房的，由农业农村部门依法责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的农房。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。”

（2）原文第二十八条改为第二十九条，整条修改为“在乡、村庄规划建设用地范围内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农村住房建设的，由乡(镇)人民政府、街道办事处依法责令停止建设、限期改正;占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的，应该予以拆除。在城市、镇总体规划建设用地范围内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，按《浙江省城乡规划条例》规定执行。”

（3）原文第三十一条改为第三十条，整条修改为“国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

第八部分 附则

第三十一条增加“本办法自2024年1月1日起施行。法律、法规和上级文件对农村村民建房审批另有规定的，按照其规定。”

三、附件村庄范围的修改

（一）附件1、附件2具体行政村的范围参照撤村并居工作及自然资源与规划部批复给浙江省的三区三线范围结合确定，进行了修改。

附件1范围删除了万象街道：丽南行政村、丽华行政村、水南行政村、城南行政村；白云街道：城北行政村、城西行政村、丽光行政村；岩泉街道：丽东行政村、天宁寺行政村、后甫行政村、九里行政村、长岗背行政村、凉塘行政村、社后行政村、关下行政村、岩泉行政村、青林行政村；紫金街道：海潮行政村、大众行政村、新建行政村、城东行政村、夏河行政村、古城行政村、黄泥墩行政村、河村行政村（因这些村已完成了撤村建居工作）。将附件1、附件2内富岭街道、水阁街道修改为：南明山街道。

附件2范围增加了将联城街道路湾行政村（含太平乡大畈行政村、城头行政村所属的徐宅自然村）、城头行政村（路湾居住点）、大畈行政村（路湾居住点）修改为路湾行政村；将联城街道凤鸣行政村节孝自然村修改为凤鸣行政村、增加了联城街道坑口行政村；删除了南明山街道：垟店行政村（上寮、弄上、紫岗圩、汤庵、余庄弄自然村）、岑山行政村、金山行政村、陈店行政村周庵自然村、上沙溪行政村（因这些村已完成了撤村建居工作）；增加了南明山街道：张村行政村、将南明山街道内大门楼行政村修改为小木溪行政村大门楼自然村；增加了碧湖镇：郎奇行政村上黄山自然村、白桥行政村、白口行政村、竹溪行政村湾竹自然村、缸窑行政村（缸窑、黄塘窑自然村）、南山行政村（上南山、石玄埠自然村）、三峰行政村三峰自然村、行口行政村、上街行政村、下街行政村、古井行政村、碧一行政村、河口行政村；大港头镇：大港头行政村大港头自然村、河边行政村河边自然村。

四、注意事项：根据莲都区农村村民建房审批暂行管理办法的要求，严格落实乡镇（街道）人民政府主体责任，乡镇（街道）人民政府要建立一个窗口对外受理，协调基层各相关工作部门之间相互配合，并在受理地点公开发布宅基地申请和审批工作指引，明确申请条件、申请和审批程序、时限和需要提供的资料。

五、适用对象

本办法适用于莲都区行政区域范围内农村村民新建、扩建和改建住房的审批与管理。

六、施行时间

为了前后政策有效衔接，维护公共利益，不设置30日的宽限期，经区政府常务会议审议通过后，本办法自2024年1月1日起施行。          

七、其他

解读机关：莲都区农业农村局 

解读人：徐晶晶 李建勇

咨询电话：0578-2609658